內地房地產海外債券最終還是沒有逃脫和內地房地產股票一樣的宿命
美銀美林數據顯示，6月30日以來的三個月時間內，中資地產開發商發行公司債券整體跌幅高達19.9%，創下自2008年3月以來最大單季跌幅。相比之下，金融市場上被列為垃圾級的美國地產開發商發行的公司債券今年第三季度的整體跌幅僅為7%。
“外資看空內地樓市，擔心信用危機，因此內地房企債券信用利差肯定會增大，這是造成債券價格暴跌的主要原因。”債券投資經理李婷婷稱。
正略鈞策管理咨詢合伙人郝炬對記者表示，“除了外資對中資地產商銷售節奏、業績下滑的質疑，整個全球債市較差的大環境，也是內地房地產海外債券遭拋售一個因素”。
存量債券遭拋售
正略鈞策研究院數據顯示，由于國內融資渠道不暢，今年以來，碧桂園、世茂房地產、寶龍地產、龍湖地產、方興地產、華潤置地、SOHO中國等房企在海外密集發債，融資額超過了1000億元，幾乎所有在港上市內地大型房企都完成了一輪融資。
國家統計局數據，今年前七個月，房地產開發企業本年資金來源中，利用外資500億元，同比大增65.8%，增速遠高于其他資金來源。
利差、匯差、境外融資成本較低、境內融資渠道受阻等因素使得房企套利資金凈流入增加。郝炬認為，海外較低的利率是此融資方式受到中資房企的青睞的主要原因。根據標準普爾統計，目前房企海外融資成本多在9%至11%，最高達到13.5%，遠低于國內動輒20%甚至更高的信托融資或民間融資成本。
然而，內地房企巨量的海外存量債券似乎正遭受持有者的否定。過去三個月，以恒大地產集團和合生創展集團有限公司為代表的中資地產開發商類公司債券整體跌幅已接近20%。以點心債為例，截至上周(十一期間)，點心債市場拋售形勢依然嚴峻，中銀香港和匯豐的離岸人民幣債券指數最新報94.06和98.61，均處歷史低位。而表現不佳的點心債主要集中在高收益板塊，一些房地產公司的債券價格下跌高達10-15個百分點。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭對記者表示，“近期外資空襲，內房債券遭拋售和內房股被拋售都是出于對內地房市的不看好。樓市低迷，業債下滑。”
統計顯示，8月底至9月底一個月時間內，在香港上市的25家房企，共蒸發人民幣1381億元。
上海某投資公司債券交易員認為，近期不少房地產發展商被爆涉及以房地產甚或上市公司股份抵押借入高利貸，同時三季度房地產銷售額明顯回落，市場對發展商未能及時回籠資金擔心是房地產企業海外債遭拋售的直接原因。
標普近期將合生創展債務評級由“cnBB-”下調至“cnB+”。標普已將10家房企債券(非投資級)的評級由穩定下調至負面，比去年年底大幅增加了5家。
中原地產上海研究咨詢部總監宋會雍認為，“外資在內地房地產債券和股市的反應過于敏感。以上海市場為例，只要房價5% 10%的降幅，就能拉動銷售獲得銷售回款。另外中國樓市非經濟方面的因素，外資可能并沒有充分的考慮到”。
新債發行中斷
2011上半年，房企海外融資曾一路狂飆，利率高，年限長和新型的合成債發債方式成為了開發商融資的特色。2010年12月，瑞安房地產發行了首只合成債。之后合成債幾乎被缺錢的房地產企業壟斷，其債券票面息率也高于純粹的“點心債”。但與內地高融資成本相比，低于10%的票面息率仍算相宜。
記者發現，在債券到期日期的設定方面，幾乎所有的債券融資都將年限定在2015年以后，較好地緩解了開發商短期的資金困難。
“上半年房企融資的數據顯示了海外市場對這類開發商的合成債反饋積極。”宋會雍表示，不過從三季度，內資房企的海外債券遭拋空的幅度來看，即便大型房企也很難通過海外發債進行融資了。
郝炬稱，債券在二級市場遭到拋售，雖然不能影響地產商發債已籌集的資金，“但如果有房產商再想通過海外債券發行融資，市場接受度就下降了，從而不得不提高債券發行成本”。
他告訴記者，8月份外匯管理局下發了《關于核定境內銀行2011年度融資性對外擔保余額指標有關問題的通知》，要求暫不受理內地房企為其境外子公司在境外發行債券提供對外擔保的申請。“這一條基本也堵死了房產商海外融資渠道，因為從我們的監測來看，今年內地房產商的海外債券發行，基本上采取的是香港設立殼公司，內地母房地產公司作擔保發債形式。”
他表示，除了在《通知》前已經獲批發行的項目，房產商新增發債基本不可能。
記者查閱公開資料也顯示，8月份以來，尚未發現房企通過債券方式海外募資。
信貸、信托、海外債的收緊，加上房屋銷售的低迷。“三季度融資環境仍然偏緊，除非開發企業能夠通過促銷大規模回籠資金，否則資金來源這個指標甚至有再創新低的可能。”易居房地產研究院9月報告指出。
標普9月27日也發表報告指出，由于物業銷售下滑和境內外信貸從緊的狀況持續，未來6至12個月內，國內房地產商流動性壓力不斷加大。如果市況持續艱難，在其評級范圍內的開發商中有6家的流動性將陷入疲弱狀態。
“從內地房產企業的資金渠道占比來看，外資占比不大，也就在1%左右。海外債堵死除了對一些香港上市的大房企有些影響外，對整個行業影響不大。”郝炬稱，“但年底整個房產商資金壓力可能還要更大一些，四季度房產商可能要在銷售節奏和創新融資方式上下文章，不排除引入私募等高成本資金”。
美銀美林數據顯示，6月30日以來的三個月時間內，中資地產開發商發行公司債券整體跌幅高達19.9%，創下自2008年3月以來最大單季跌幅。相比之下，金融市場上被列為垃圾級的美國地產開發商發行的公司債券今年第三季度的整體跌幅僅為7%。
“外資看空內地樓市，擔心信用危機，因此內地房企債券信用利差肯定會增大，這是造成債券價格暴跌的主要原因。”債券投資經理李婷婷稱。
正略鈞策管理咨詢合伙人郝炬對記者表示，“除了外資對中資地產商銷售節奏、業績下滑的質疑，整個全球債市較差的大環境，也是內地房地產海外債券遭拋售一個因素”。
存量債券遭拋售
正略鈞策研究院數據顯示，由于國內融資渠道不暢，今年以來，碧桂園、世茂房地產、寶龍地產、龍湖地產、方興地產、華潤置地、SOHO中國等房企在海外密集發債，融資額超過了1000億元，幾乎所有在港上市內地大型房企都完成了一輪融資。
國家統計局數據，今年前七個月，房地產開發企業本年資金來源中，利用外資500億元，同比大增65.8%，增速遠高于其他資金來源。
利差、匯差、境外融資成本較低、境內融資渠道受阻等因素使得房企套利資金凈流入增加。郝炬認為，海外較低的利率是此融資方式受到中資房企的青睞的主要原因。根據標準普爾統計，目前房企海外融資成本多在9%至11%，最高達到13.5%，遠低于國內動輒20%甚至更高的信托融資或民間融資成本。
然而，內地房企巨量的海外存量債券似乎正遭受持有者的否定。過去三個月，以恒大地產集團和合生創展集團有限公司為代表的中資地產開發商類公司債券整體跌幅已接近20%。以點心債為例，截至上周(十一期間)，點心債市場拋售形勢依然嚴峻，中銀香港和匯豐的離岸人民幣債券指數最新報94.06和98.61，均處歷史低位。而表現不佳的點心債主要集中在高收益板塊，一些房地產公司的債券價格下跌高達10-15個百分點。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭對記者表示，“近期外資空襲，內房債券遭拋售和內房股被拋售都是出于對內地房市的不看好。樓市低迷，業債下滑。”
統計顯示，8月底至9月底一個月時間內，在香港上市的25家房企，共蒸發人民幣1381億元。
上海某投資公司債券交易員認為，近期不少房地產發展商被爆涉及以房地產甚或上市公司股份抵押借入高利貸，同時三季度房地產銷售額明顯回落，市場對發展商未能及時回籠資金擔心是房地產企業海外債遭拋售的直接原因。
標普近期將合生創展債務評級由“cnBB-”下調至“cnB+”。標普已將10家房企債券(非投資級)的評級由穩定下調至負面，比去年年底大幅增加了5家。
中原地產上海研究咨詢部總監宋會雍認為，“外資在內地房地產債券和股市的反應過于敏感。以上海市場為例，只要房價5% 10%的降幅，就能拉動銷售獲得銷售回款。另外中國樓市非經濟方面的因素，外資可能并沒有充分的考慮到”。
新債發行中斷
2011上半年，房企海外融資曾一路狂飆，利率高，年限長和新型的合成債發債方式成為了開發商融資的特色。2010年12月，瑞安房地產發行了首只合成債。之后合成債幾乎被缺錢的房地產企業壟斷，其債券票面息率也高于純粹的“點心債”。但與內地高融資成本相比，低于10%的票面息率仍算相宜。
記者發現，在債券到期日期的設定方面，幾乎所有的債券融資都將年限定在2015年以后，較好地緩解了開發商短期的資金困難。
“上半年房企融資的數據顯示了海外市場對這類開發商的合成債反饋積極。”宋會雍表示，不過從三季度，內資房企的海外債券遭拋空的幅度來看，即便大型房企也很難通過海外發債進行融資了。
郝炬稱，債券在二級市場遭到拋售，雖然不能影響地產商發債已籌集的資金，“但如果有房產商再想通過海外債券發行融資，市場接受度就下降了，從而不得不提高債券發行成本”。
他告訴記者，8月份外匯管理局下發了《關于核定境內銀行2011年度融資性對外擔保余額指標有關問題的通知》，要求暫不受理內地房企為其境外子公司在境外發行債券提供對外擔保的申請。“這一條基本也堵死了房產商海外融資渠道，因為從我們的監測來看，今年內地房產商的海外債券發行，基本上采取的是香港設立殼公司，內地母房地產公司作擔保發債形式。”
他表示，除了在《通知》前已經獲批發行的項目，房產商新增發債基本不可能。
記者查閱公開資料也顯示，8月份以來，尚未發現房企通過債券方式海外募資。
信貸、信托、海外債的收緊，加上房屋銷售的低迷。“三季度融資環境仍然偏緊，除非開發企業能夠通過促銷大規模回籠資金，否則資金來源這個指標甚至有再創新低的可能。”易居房地產研究院9月報告指出。
標普9月27日也發表報告指出，由于物業銷售下滑和境內外信貸從緊的狀況持續，未來6至12個月內，國內房地產商流動性壓力不斷加大。如果市況持續艱難，在其評級范圍內的開發商中有6家的流動性將陷入疲弱狀態。
“從內地房產企業的資金渠道占比來看，外資占比不大，也就在1%左右。海外債堵死除了對一些香港上市的大房企有些影響外，對整個行業影響不大。”郝炬稱，“但年底整個房產商資金壓力可能還要更大一些，四季度房產商可能要在銷售節奏和創新融資方式上下文章，不排除引入私募等高成本資金”。
