美國房地產市場可能將增加一個新的犧牲者：美國聯邦住房局(FHA).

當地時間11月15日公布的美國聯邦住房局(FHA)獨立年度審計報告說，擔保著1萬億美元按揭貸款的FHA目前現金儲備已降至極低水平，有50%可能性會在明年耗盡資金并尋求納稅人的救助。

報告說，如果美國房市明年未能反彈，FHA可能需要美國財政部430億美元的救助資金。而另外兩家被政府接管的房貸巨頭房利美和房地美已經花費了美國納稅人1700億美元救助資金。

目前美國房價依然處于二次探底過程中，房價的基準標準普爾凱斯-希勒20個城市房價指數今年8月較去年下跌了3.8%，與危機前的高峰相比下跌超過30%。

房價持續下跌，造成房屋貸款違約率也持續攀升，過去三年中，FHA已為違約房屋支付了370億美元保險索賠金。FHA報告估計，截至今年9月30日，該機構的現金儲備僅為26億美元，比去年同期的47億美元下降了45%。

華盛頓智庫美國企業研究所(AEI)上周發布了一份沃頓商學院房地產教授Jeseph Gyourko撰寫的報告，稱救助FHA的成本可能會高達1000億美元。

77年歷史上或首次尋求救助

FHA創建于大蕭條時期，它本身并不發放貸款，而是向滿足一定標準的按揭貸款提供擔保，收取一定的保險費，用來支付違約房貸的成本。自創立以來，FHA一共擔保了4000萬戶美國房屋，去年其擔保的四分之三買房者都是首次購房者。

如果說兩房是隱形擔保，作為政府機構的FHA則是顯性擔保。FHA擔保的房貸只需3.5%的首付，如果買房人停止付款，向買房人收取保險費的FHA需向銀行支付剩下的費用。

自次貸泡沫破滅后FHA開始發揮重大作用，其貸款投資組合增長超過三倍。也是從那時開始，FHA的資源開始逐漸耗光，其損失主要來自于2006-2009年發放的貸款。

每年FHA的獨立審計機構都會對未來可能出現的損失做出評估。今年，FHA預計的現金儲備只占其擔保貸款總額1.1萬億美元的0.24%；去年這一比率為0.5%。而聯邦法律要求這一指標應在2%以上，FHA從兩年前就一直沒達標。

獨立審計報告假定美國房價在觸底之前會下跌5.6%，2012年房價會上漲1.2%。這樣，FHA就能避免向納稅人尋求救助，并且會在2014年將現金儲備占擔保貸款總額的比率提升至2%的達標水平。

但報告認為依然有50%的可能性會出現房價跌幅超過預期的情況，那樣FHA的儲備就不夠用了，到時這家擁有77年歷史的機構將不得不首次尋求政府救助。

在更悲觀的情況下，房價明年若下跌9%，FHA將需130億美元的救助。而房價如果下跌16%-20%會分別需要注資290億美元和430億美元。報告說，“可能需要多少援助主要看未來短期房價會下跌多少。”

但FHA的官員們認為，該機構尋求救助的可能性很低。FHA執行局長Carol Galante11月15日說，“只有在房價大幅下跌的情況下才可能需要進一步支持。目前沒有明顯跡象也沒有共識認為房價會這樣大幅下跌。”

政府干預難以退出

華盛頓的政策制定者們還在討論另一問題，即聯邦政府應如何從按揭房貸市場的支持措施中撤出來，同時又不破壞房市復蘇。白宮房地產顧問Peter Swire說，沒有FHA的支持，房價可能會下跌得更厲害。

過去四年私人部門從按揭貸款市場撤出，FHA擔保的市場份額不斷擴張。2006年FHA擔保了5%的美國住房按揭貸款，到去年已增加至1/3.FHA和“兩房”去年共擔保了90%的按揭房貸，過去幾年一直是美國房市唯一的潤滑劑。

房地美今年三季度業績虧損60億美元，并向政府進一步尋求60億美元資金救助。至此，兩房的救助規模已達1690億美元。而FHA目前的瀕危處境也意味著，美國政府拯救房市的計劃將需要更多成本和努力。

因FHA擔保的借款人往往只需支付很少的首付，當房價略有下跌或其失業時，就可能出現違約。截至9月底，FHA支持的63萬個住房貸款已拖欠了3-4個月付款。

過去三年來，曾有大量報告預計FHA最終會走向資不抵債。沃頓商學院房地產教授Jeseph Gyourko說，“出現任何問題，成本都是高昂的”。

他說，FHA本身的杠桿增加，再加上其擔保的房屋貸款杠桿也增加，對美國納稅人來說，FHA已變得極為危險，其擴張策略一旦沒有奏效將有重大下行風險。他說，因為人們系統性低估了未來會出現的違約及違約帶來的損失，FHA擴張策略很可能會失敗。

“FHA實際上已經資本不足，即便房市沒有意外惡化，這家機構可能需要的資本注入大約在500億-1000億美元之間。”