其中對整體房地產市場貢獻超過九成的當月舊房年化銷售量為462萬套，比3月份經修正后的447萬套上升3.4%，比去年同期的420萬套上升10%。當月美國新房銷售量經季節調整按年率計算為34.3萬套，比3月份經修正后的33.2萬套上升3.3%，比2011年同期交易量高出約10%

 

　　更為積極的一面是，4月份美國舊房銷售中間價同比增長10.1%，創下2006年1月以來最大漲幅；新房銷售中間價則同比增長4.9%。另據美國聯邦住房金融局的獨立報告，3月份美國住房價格同比增長2.7%，創下2006年11月以來最大漲幅，環比增長1.8%，為1991年以來最大漲幅。

 

　　這些數據雖然亮麗，但仍然難以掩蓋美國房市復蘇的復雜前景以及其間不可忽視的風險因素?？梢哉f，美國房地產市場自由落體式的下滑雖然已經接近尾聲，但復蘇過程將非常緩慢，對美國房市復蘇前景不應過于樂觀。

 

　　首先，房屋價格的大幅上漲并非主要源于強勁的需求增長。4月份美國舊房年化銷量雖然上升，但仍然顯著遠低于美國房地產市場在健康環境下的正常水平。有業內人士指出，4月份房屋價格的顯著上升很大程度上是由于當月交易的房屋中，面積更大、價格更貴的房屋占比擴大，而非交易房屋價格的普遍回升。大多數其他房價指標普遍顯示美國房地產市場價格趨于穩定但漲幅有限。

 

　　第二，影子庫存的陰影尚未消除。美國房地產數據公司RealtyTrac的最新報告顯示，由于銀行努力避免扣押發生違約的物業，且房地產市場復蘇顯示出了穩定的跡象，今年4月份美國房屋止贖申請下降到了五年來的最低水平。但這并沒有展現出美國房地產市場的全部實情。如果從州的層面來看，止贖活動并不像整體情況所顯示的那么樂觀。在美國，包括加利福尼亞在內的23個州的房屋止贖程序無需獲得法庭批準，因而進展更快。但在佛羅里達、新澤西等26個州，房屋止贖程序需要獲得法庭批準。今年2月，部分貸款機構止贖文件虛假簽名訴訟案剛剛達成和解，佛羅里達等州因此拖延的止贖程序剛剛恢復進度，4月份這些州的止贖申請上升了15%。隨著止贖活動逐步恢復，可能有更多止贖房產進入市場，從而給市場帶來壓力。

 

　　當然，從積極的一面看，雖然影子庫存大量存在，但美國租賃房屋市場的逐步升溫可能成為推動整體房地產市場走向復蘇的一個動力。如果這一預期實現，美國房地產市場的復蘇可分兩步實現，首先是受租賃市場需求提振，上升的租金、更低的利率和較低的房價將刺激有能力的購房者選擇買房用于租賃，以獲得穩定的回報，這可以推動公寓建造和銷售量的上升，也有助于房屋價格逐步穩定。事實上在過去一年里，美國多套住宅公寓的開工量增長了54%，已經顯示出租賃市場上升給房地產市場復蘇帶來的支撐作用。

 

　　在投資活動刺激房屋價格趨穩后，美國銀行業嚴格的房貸標準將有望逐步放寬，這將刺激更多有意向的購房人投身市場，進一步提振房地產市場活動。

 

　　但這樣樂觀的預期也面臨諸多不確定性。如果歐債危機繼續發酵，造成金融市場的嚴重動蕩，導致美國經濟復蘇進程受阻，房地產市場進一步下滑也并非沒有可能。