標準普爾公司29日發布的報告顯示,去年11月份美國大城市房價同比漲幅創6年來新高,加上之前公布的數據顯示2012年美國舊房銷量創5年來新高?新房銷量創3年來新高?去年12月新房開工量升至4年來高點,美國房地產市場正釋放出2006年泡沫破滅以來加速回暖的最強信號?

分析認為,美國房地產市場不僅已經觸底,而且迎來了真正復蘇的春天,但目前尚處在復蘇的初期階段,回升到正常水平仍要較長時間?不過,作為周期性較強的行業,房市加速回暖將促進居民消費和就業增加,并帶動建筑?零售等一系列產業發展,進一步增強美國經濟的內生動力和抵御財政緊縮沖擊的能力?

美國房市加速回暖

近期公布的多項數據顯示,美國房地產市場已經在2012年觸底回升,呈現出量價齊升?開工加快?信心增強的良好勢頭,并成為美國經濟復蘇的最大亮點?

美國商務部1月25日公布的數據顯示,2012年美國新房實際銷量約為36.7萬套,比2011年上漲19.9%,為2009年以來新高?美國全國房地產經紀人協會22日公布的報告顯示,2012年美國舊房實際銷量約為465萬套,比2011年增長9.2%,為2007年以來新高?

除新房?舊房銷售創新高外,美國房價也已持續企穩回升?去年12月,美國新房銷售中間價為每套24.89萬美元,高于2011年同期的21.86萬美元;當月各類舊房銷售中間價為每套18.08萬美元,同比上漲11.5%,為連續第十個月同比上升?在美國住房市場上,舊房銷售是主力軍,其銷量約占整個樓市銷量的90%?

市場關注度更高的標普/凱斯-席勒房價指數則顯示,去年11月份美國20個大城市房價同比上漲5.5%,為2006年8月以來最大漲幅?

量價齊升使得業內人士對房市復蘇前景尤為樂觀?美國全國住宅建筑商協會16日發布的數據顯示,今年1月美國住宅建筑商信心指數仍為47,保持在2006年4月以來的最高水平?

這也帶動了新房開工加快和建筑商業績提升?美國商務部17日公布的報告顯示,去年12月份美國新房開工量按年率計算為95.4萬套,環比大漲12.1%,升至2008年6月來的最高水平?當月反映未來行業走勢的新房建筑許可證發放量按年率計算為90.3萬套,比2011年同期增長28.8%?此外,按市值計算美國最大的建筑商萊納爾日前報告去年第四財季收入大漲42%?盈利超出市場預期,從另一個側面印證了房市加速回暖的趨勢?

三大因素推升房市回暖

分析認為,美國房市加速回暖主要基于以下三大因素:

一是低息環境使購房成本大幅下降?自美聯儲去年9月出臺第三輪量化寬松政策?每月購買450億美元抵押貸款支持證券以來,美國抵押貸款利率持續下行并維持在歷史低位?這不僅刺激新購房者進入市場,也使得現有購房者可以通過再融資降低房貸負擔?

房地美1月24日公布的數據顯示,截至24日當周美國30年期定息抵押貸款平均利率為3.42%,雖然較去年11月底創下的最低紀錄3.31%有所回升,但仍處在歷史低位,也低于2011年同期3.98%的水平?

二是美國就業市場逐步改善,提升消費者收入和信心?截至去年12月,美國已連續兩年平均每月新增非農就業崗位保持在15萬人的水平,這樣的增速雖然談不上強勁,但也能保證失業率緩慢下降?去年12月美國失業率為7.8%,為2009年1月以來的最低值?

反映就業市場形勢的先行指標——每周首次申請失業救濟人數已降至五年來新低?美國勞工部24日公布的數據顯示,經季節性調整后,截至1月19日當周,美國首次申請失業救濟人數減少5000人至33萬人,創2008年1月以來新低?根據經驗,若首次申請失業救濟人數穩定在37.5萬以下,則可表明就業市場雇用需求強勁?

三是抑制多年的購房需求慢慢釋放?自2006年美國房市泡沫破滅以來,美國房市調整已達六年時間,終于在2012年上半年觸底,此前壓抑多年的剛性需求慢慢釋放?例如,在金融危機后的三年中,大多數年輕人選擇與父母合住在一起,但隨著經濟復蘇和就業改善,越來越多的年輕人搬出去獨立居住,新組建家庭數量增加,推動自住型購房者需求上升?

與此同時,房價企穩回升也吸引了許多國際投資者抄底美國房市,導致投資型購房者需求上升?比如,去年底挪威主權財富基金就已表示將加大對美國房市的投資?

此外,房屋相對供應水平下降也對房市復蘇構成支撐?截至去年底,美國待售房屋僅182萬套,同比下降21.6%,為2001年1月份以來的最低水平?

經濟內生動力增強

當前,美國房市對整體經濟的影響已從負面拖累變成了積極貢獻,去年上半年美國經濟增長1.7%,其中房地產業貢獻了0.3個百分點?這帶動了建筑?零售等相關產業的發展,意味著美國經濟復蘇也步入了新的階段,其內生動力將進一步增強,能更好抵御政府財政緊縮和歐債危機等風險的沖擊?

除新房開工數量增加將創造更多就業機會外,房價上漲也將增強居民的財富效應,推動消費支出增加,而消費占美國經濟總量的70%?經濟學家研究顯示,房屋資產升值1美元將帶來消費支出額外增加5美分至8美分?美國《華盛頓郵報》由此估算,如果2013年房價上漲約6%,今年美國消費支出將額外增加4800億美元至7700億美元,后者意味著國內生產總值將增長0.5%,這對于金融危機以來平均增速在約2%的美國經濟來說,作用不可小覷?

美國《華爾街日報》27日報道,電動工具?空調?地毯?家具和水泥攪拌車的制造商近期公布的去年第四季度業績報告均顯示當季銷售強勁,預示著美國房地產業回暖對整體經濟的擴散效應已經開始慢慢顯現?

房地產業一直是美國經濟復蘇的關鍵?自二戰以來,在美國經濟衰退的大多數情況下,房市一直是拉動經濟復蘇的主要動力?但受房價持續下跌?止贖房產數量居高不下?信貸標準嚴格等因素影響,此次金融危機以來美國房市連續幾年萎靡不振,嚴重拖累了美國經濟本輪復蘇的進程?

值得注意的是,近期公布的新房?舊房銷售量和新房開工量遠比不上美國房市泡沫出現前的正常水平,而且與上年同期相比出現改善的很大一個原因是2011年的比較基數太小?例如,雖然2012年新房銷售量比2011年上漲19.9%,但僅為2005年正常水平的三分之一?此外,抵押貸款審核程序更加嚴格導致很多潛在購房者不能享受較低的利率,超過1000萬房主的房屋凈值仍為負資產(即房產價值低于抵押貸款數額)等因素也決定了美國房市回到健康水平仍需要較長時間,目前尚處在復蘇初期?