可調(diào)息抵押貸款，曾經(jīng)被認(rèn)為是美國(guó)次貸危機(jī)的罪魁禍?zhǔn)?。在次貸危機(jī)前，它一度占據(jù)70%的新增房貸市場(chǎng)，危機(jī)發(fā)生后，占有率一下降至3%。然而，美國(guó)房屋貸款銀行家協(xié)會(huì)3月23日公布的報(bào)告顯示，在18日結(jié)束的那一周，可調(diào)利率抵押貸款占全部抵押貸款申請(qǐng)的比例為5.9%，幾乎是兩年前的一倍，而且還呈現(xiàn)上升趨勢(shì)?？烧{(diào)息抵押貸款再度蠢蠢欲動(dòng)，這其中是否又蘊(yùn)藏著危機(jī)呢？
短期的誘惑
為了更深入了解美國(guó)當(dāng)今的房貸市場(chǎng)，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者以購(gòu)房者的身份向美國(guó)一家大型房貸機(jī)構(gòu)咨詢，稱需要貸款購(gòu)買80萬(wàn)美元的公寓。房貸中介喬瑟夫自信滿滿地告訴記者：“一般來(lái)講，大約可以貸到80%的房款，也就是64萬(wàn)美元，目前固定房貸利率為5%，5/1可調(diào)息抵押貸款(是指前5年利率固定，5年后每年浮動(dòng)的貸款)利率為4.25%。”
喬瑟夫并沒(méi)有主動(dòng)提及5/1可調(diào)息抵押貸款利率5年后的利率會(huì)有變動(dòng)。直到記者問(wèn)及，他才提到“如果你不打算住超過(guò)5年，5/1可調(diào)息抵押貸款最適合你的需求，30年固定利率的抵押貸款的利率要將近5%，但是5/1可調(diào)息抵押貸款最初5年的利率只有4.25%”。
當(dāng)記者提問(wèn)說(shuō)，既然不打算長(zhǎng)期住，那這個(gè)買房和租房又有什么區(qū)別時(shí)，他表示，這也許與生活方式有關(guān)，也許有人會(huì)考慮到房貸利息退稅的優(yōu)惠。
房地美公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家諾沙夫特告訴記者，對(duì)于短期居住者，可調(diào)息抵押貸款和固定利率貸款相比，的確是很吸引人。然而兩者是否有因果關(guān)系不得而知。分析師真正看到的是可調(diào)息抵押貸款人相對(duì)較低的經(jīng)濟(jì)能力和更大的“欲望”。
“一般來(lái)講，當(dāng)固定利率貸款的利率上升時(shí)，人們轉(zhuǎn)向可調(diào)息抵押貸款，從而獲得負(fù)擔(dān)能力。”諾沙夫特說(shuō)，“雖然沒(méi)有借貸者詳細(xì)的資料，但是大額房貸(jumbo loans，特指貸款超過(guò)41.7萬(wàn)美元的房貸)趨向于可調(diào)息抵押貸款，結(jié)果就是，可調(diào)息抵押貸款的平均余額就要高于固定利率的貸款。”
布魯金斯智庫(kù)經(jīng)濟(jì)研究副主席戴能則告訴記者，可調(diào)息抵押貸款者面臨兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，一是低廉的固定利率期過(guò)后，貸款利率將參照一定的特定市場(chǎng)利率變動(dòng)，另外，即使市場(chǎng)利率不提高，“借款人還可能看到自己的貸款利率變得更高了，這是因?yàn)樗麄儺?dāng)初被人為地提供了一個(gè)超低的‘惹麻煩的’利率”。
隱含的假設(shè)
在美國(guó)，房貸的計(jì)算和選擇是一門學(xué)問(wèn)，一般人很容易被“忽悠”。就拿喬瑟夫的回答來(lái)講，他就隱藏了兩個(gè)信息：第一，房地美和房利美是不會(huì)從貸方收購(gòu)大額貸款的，大額貸款的利率一般要比普通貸款來(lái)得高；第二，可調(diào)息抵押貸款一般開(kāi)始幾年的利息很低，幾年后會(huì)隨市場(chǎng)利率波動(dòng)，借款人很有可能看到每月的利息不斷升高。
記者粗算一下，如果買50萬(wàn)美元的房子，20%的首付，需要貸款40萬(wàn)美元。如果用30年固定利率抵押貸款，利率大約為4.85%，而5/1可調(diào)息抵押貸款最初5年的利率只有4.25%，在最初5年， 5/1可調(diào)息抵押貸款每年可以節(jié)省2400美元，5年下來(lái)有12000美元。
那么租房呢？租房5年和用5/1可調(diào)息抵押貸款買房住5年后再賣掉搬走——哪個(gè)更加合算？目前在紐約市，50萬(wàn)美元房子的月租金大約是2000美元，5年的房租是12萬(wàn)美元，大約是房?jī)r(jià)的24%。如果買房的話，交易稅費(fèi)一次交易大約4%，在紐約市還有市稅和房貸稅，房產(chǎn)稅一年大約2%。5年下來(lái)，一買一賣加上5年的房產(chǎn)稅就已經(jīng)是18%的房?jī)r(jià)了。40萬(wàn)的房貸，按照4.25%的5/1可調(diào)息抵押貸款利率，5年的利息是8萬(wàn)美元，考慮到利息可以有所得稅退稅，對(duì)于所得稅率33%的人來(lái)說(shuō)，實(shí)際利息支出大約是5萬(wàn)美元，相當(dāng)于10%的房?jī)r(jià)?？偟膩?lái)說(shuō)，選擇買方要在5年內(nèi)支付28%的房?jī)r(jià)的代價(jià)，而租房只要25%。這還沒(méi)有計(jì)算賣房后提前還款要交的罰金，這也要幾千或者上萬(wàn)美元，且沒(méi)有計(jì)算房屋可能的維修費(fèi)用、公寓或者聯(lián)棟別墅的管理費(fèi)以及用于首付的10萬(wàn)美元5年來(lái)可能的收益……所以，如果房?jī)r(jià)不上漲，租房比5/1可調(diào)息抵押貸款買房劃算得多。只有房?jī)r(jià)在五年內(nèi)上漲4%以上，購(gòu)房者才可能收支平衡。
當(dāng)然不同地方房租房?jī)r(jià)的比例不同，稅收也不一樣，結(jié)論有可能不同。不過(guò)很顯然，上述問(wèn)題都是房貸中介不愿意提及的領(lǐng)域。
潛在的危機(jī)
當(dāng)初，可調(diào)息抵押貸款在房市泡沫中起到了火上澆油的作用。在房?jī)r(jià)不斷上漲的年代，很多人通過(guò)可調(diào)息抵押貸款，買下了超過(guò)他們承受能力的房子。因?yàn)樗麄兊氖杖胫荒苤Ц蹲畛醯屠势诘脑鹿?，如果沒(méi)有可調(diào)息抵押貸款，他們無(wú)法通過(guò)傳統(tǒng)的30年固定利率抵押貸款買下他們的房子。當(dāng)然，在房?jī)r(jià)不斷上漲的年代，沒(méi)有人會(huì)因此感到不安，因?yàn)槿藗儺?dāng)時(shí)普遍認(rèn)為5年后房?jī)r(jià)會(huì)更高，房貸自然會(huì)更安全。而可調(diào)息抵押貸款也被認(rèn)為是解決窮人買房的偉大金融創(chuàng)新。
在次貸危機(jī)中，可調(diào)息抵押貸款曾經(jīng)占據(jù)了金融報(bào)道的很大篇幅。可以說(shuō)，次貸危機(jī)就是因?yàn)殡S著房?jī)r(jià)的下跌，市場(chǎng)擔(dān)心可調(diào)息抵押貸款的借款人在最初的低利率到期后無(wú)法應(yīng)付高額的月供，或者無(wú)法重新再貸而引發(fā)的。可調(diào)息抵押貸款也因?yàn)槠滟J款人更具投機(jī)性，相對(duì)傳統(tǒng)固定利率貸款有著更高的違約率。即使在金融危機(jī)兩年后的2010年，次貸市場(chǎng)的拖欠率還是非常驚人。根據(jù)美國(guó)房屋貸款銀行家協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)， 可調(diào)息抵押次級(jí)貸款總體的拖欠率在2010年第三季度上升到29.80%，幾乎每10人中，就有3人拖欠還貸。相較而言，固定利率次級(jí)貸款的拖欠率則在23.84%。
不過(guò)，許多專家認(rèn)為，現(xiàn)在形勢(shì)不同了。房貸對(duì)貸款人的信用記錄和收入等有非常嚴(yán)格的要求。現(xiàn)在的可調(diào)息抵押貸款和次貸危機(jī)前的不可同日而語(yǔ)。諾沙夫特則給記者算了一筆賬，在優(yōu)質(zhì)的貸款市場(chǎng)，可調(diào)息抵押貸款總體的拖欠率從2005年第一季度的2.06%跳到2010年第二季度的13.75%。而固定利率貸款的拖欠率從2006年上半年的2%只上升到2010年第一季度的6.17%?？梢?jiàn)，提高貸款門檻并不是“定心丸”。
另外，戴能則表示，近期可調(diào)息抵押貸款的市場(chǎng)份額上升，一方面是該貸款目前的利率明顯低于固定利率貸款，另一個(gè)原因就是，金融機(jī)構(gòu)松口了。
“我們已經(jīng)從各類檢測(cè)(包括銀行的問(wèn)卷調(diào)查)中看到，信貸情況在緩慢并穩(wěn)定地松綁中。作為這其中的一部分，貸方不但愿意以更低的利率出借，而且擴(kuò)展了借款人的范圍。” 戴能說(shuō)。
不過(guò)，目前5/1可調(diào)息抵押貸款還遠(yuǎn)沒(méi)有恢復(fù)昔日的市場(chǎng)占有率。專家表示，其中一個(gè)原因是美聯(lián)儲(chǔ)量化寬松政策壓低了30年固定利率抵押貸款?，F(xiàn)在30年固定利率抵押貸款利率處在歷史低點(diǎn)，人們普遍預(yù)期未來(lái)利率更可能會(huì)上升。5/1可調(diào)息抵押貸款無(wú)法鎖定從第六年起的浮動(dòng)利率，所以如果有可能5年后不賣房繼續(xù)住下去的話，他們會(huì)發(fā)現(xiàn)利率很可能漲到6%，過(guò)不了多久，他們就會(huì)意識(shí)到，無(wú)論是接受繼續(xù)支付浮動(dòng)利率還是再貸款，都還不如當(dāng)初選擇30年固定利率。另一個(gè)原因是目前30年固定利率和5/1可調(diào)息抵押貸款最初5年的利率差只有0.6%，而在以前利率差曾有1.5%。
不過(guò)，房地美的研究報(bào)告預(yù)測(cè)，到今年年底，可調(diào)息抵押貸款的市場(chǎng)占有率可能升至10%。
短期的誘惑
為了更深入了解美國(guó)當(dāng)今的房貸市場(chǎng)，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者以購(gòu)房者的身份向美國(guó)一家大型房貸機(jī)構(gòu)咨詢，稱需要貸款購(gòu)買80萬(wàn)美元的公寓。房貸中介喬瑟夫自信滿滿地告訴記者：“一般來(lái)講，大約可以貸到80%的房款，也就是64萬(wàn)美元，目前固定房貸利率為5%，5/1可調(diào)息抵押貸款(是指前5年利率固定，5年后每年浮動(dòng)的貸款)利率為4.25%。”
喬瑟夫并沒(méi)有主動(dòng)提及5/1可調(diào)息抵押貸款利率5年后的利率會(huì)有變動(dòng)。直到記者問(wèn)及，他才提到“如果你不打算住超過(guò)5年，5/1可調(diào)息抵押貸款最適合你的需求，30年固定利率的抵押貸款的利率要將近5%，但是5/1可調(diào)息抵押貸款最初5年的利率只有4.25%”。
當(dāng)記者提問(wèn)說(shuō)，既然不打算長(zhǎng)期住，那這個(gè)買房和租房又有什么區(qū)別時(shí)，他表示，這也許與生活方式有關(guān)，也許有人會(huì)考慮到房貸利息退稅的優(yōu)惠。
房地美公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家諾沙夫特告訴記者，對(duì)于短期居住者，可調(diào)息抵押貸款和固定利率貸款相比，的確是很吸引人。然而兩者是否有因果關(guān)系不得而知。分析師真正看到的是可調(diào)息抵押貸款人相對(duì)較低的經(jīng)濟(jì)能力和更大的“欲望”。
“一般來(lái)講，當(dāng)固定利率貸款的利率上升時(shí)，人們轉(zhuǎn)向可調(diào)息抵押貸款，從而獲得負(fù)擔(dān)能力。”諾沙夫特說(shuō)，“雖然沒(méi)有借貸者詳細(xì)的資料，但是大額房貸(jumbo loans，特指貸款超過(guò)41.7萬(wàn)美元的房貸)趨向于可調(diào)息抵押貸款，結(jié)果就是，可調(diào)息抵押貸款的平均余額就要高于固定利率的貸款。”
布魯金斯智庫(kù)經(jīng)濟(jì)研究副主席戴能則告訴記者，可調(diào)息抵押貸款者面臨兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，一是低廉的固定利率期過(guò)后，貸款利率將參照一定的特定市場(chǎng)利率變動(dòng)，另外，即使市場(chǎng)利率不提高，“借款人還可能看到自己的貸款利率變得更高了，這是因?yàn)樗麄儺?dāng)初被人為地提供了一個(gè)超低的‘惹麻煩的’利率”。
隱含的假設(shè)
在美國(guó)，房貸的計(jì)算和選擇是一門學(xué)問(wèn)，一般人很容易被“忽悠”。就拿喬瑟夫的回答來(lái)講，他就隱藏了兩個(gè)信息：第一，房地美和房利美是不會(huì)從貸方收購(gòu)大額貸款的，大額貸款的利率一般要比普通貸款來(lái)得高；第二，可調(diào)息抵押貸款一般開(kāi)始幾年的利息很低，幾年后會(huì)隨市場(chǎng)利率波動(dòng)，借款人很有可能看到每月的利息不斷升高。
記者粗算一下，如果買50萬(wàn)美元的房子，20%的首付，需要貸款40萬(wàn)美元。如果用30年固定利率抵押貸款，利率大約為4.85%，而5/1可調(diào)息抵押貸款最初5年的利率只有4.25%，在最初5年， 5/1可調(diào)息抵押貸款每年可以節(jié)省2400美元，5年下來(lái)有12000美元。
那么租房呢？租房5年和用5/1可調(diào)息抵押貸款買房住5年后再賣掉搬走——哪個(gè)更加合算？目前在紐約市，50萬(wàn)美元房子的月租金大約是2000美元，5年的房租是12萬(wàn)美元，大約是房?jī)r(jià)的24%。如果買房的話，交易稅費(fèi)一次交易大約4%，在紐約市還有市稅和房貸稅，房產(chǎn)稅一年大約2%。5年下來(lái)，一買一賣加上5年的房產(chǎn)稅就已經(jīng)是18%的房?jī)r(jià)了。40萬(wàn)的房貸，按照4.25%的5/1可調(diào)息抵押貸款利率，5年的利息是8萬(wàn)美元，考慮到利息可以有所得稅退稅，對(duì)于所得稅率33%的人來(lái)說(shuō)，實(shí)際利息支出大約是5萬(wàn)美元，相當(dāng)于10%的房?jī)r(jià)?？偟膩?lái)說(shuō)，選擇買方要在5年內(nèi)支付28%的房?jī)r(jià)的代價(jià)，而租房只要25%。這還沒(méi)有計(jì)算賣房后提前還款要交的罰金，這也要幾千或者上萬(wàn)美元，且沒(méi)有計(jì)算房屋可能的維修費(fèi)用、公寓或者聯(lián)棟別墅的管理費(fèi)以及用于首付的10萬(wàn)美元5年來(lái)可能的收益……所以，如果房?jī)r(jià)不上漲，租房比5/1可調(diào)息抵押貸款買房劃算得多。只有房?jī)r(jià)在五年內(nèi)上漲4%以上，購(gòu)房者才可能收支平衡。
當(dāng)然不同地方房租房?jī)r(jià)的比例不同，稅收也不一樣，結(jié)論有可能不同。不過(guò)很顯然，上述問(wèn)題都是房貸中介不愿意提及的領(lǐng)域。
潛在的危機(jī)
當(dāng)初，可調(diào)息抵押貸款在房市泡沫中起到了火上澆油的作用。在房?jī)r(jià)不斷上漲的年代，很多人通過(guò)可調(diào)息抵押貸款，買下了超過(guò)他們承受能力的房子。因?yàn)樗麄兊氖杖胫荒苤Ц蹲畛醯屠势诘脑鹿?，如果沒(méi)有可調(diào)息抵押貸款，他們無(wú)法通過(guò)傳統(tǒng)的30年固定利率抵押貸款買下他們的房子。當(dāng)然，在房?jī)r(jià)不斷上漲的年代，沒(méi)有人會(huì)因此感到不安，因?yàn)槿藗儺?dāng)時(shí)普遍認(rèn)為5年后房?jī)r(jià)會(huì)更高，房貸自然會(huì)更安全。而可調(diào)息抵押貸款也被認(rèn)為是解決窮人買房的偉大金融創(chuàng)新。
在次貸危機(jī)中，可調(diào)息抵押貸款曾經(jīng)占據(jù)了金融報(bào)道的很大篇幅。可以說(shuō)，次貸危機(jī)就是因?yàn)殡S著房?jī)r(jià)的下跌，市場(chǎng)擔(dān)心可調(diào)息抵押貸款的借款人在最初的低利率到期后無(wú)法應(yīng)付高額的月供，或者無(wú)法重新再貸而引發(fā)的。可調(diào)息抵押貸款也因?yàn)槠滟J款人更具投機(jī)性，相對(duì)傳統(tǒng)固定利率貸款有著更高的違約率。即使在金融危機(jī)兩年后的2010年，次貸市場(chǎng)的拖欠率還是非常驚人。根據(jù)美國(guó)房屋貸款銀行家協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)， 可調(diào)息抵押次級(jí)貸款總體的拖欠率在2010年第三季度上升到29.80%，幾乎每10人中，就有3人拖欠還貸。相較而言，固定利率次級(jí)貸款的拖欠率則在23.84%。
不過(guò)，許多專家認(rèn)為，現(xiàn)在形勢(shì)不同了。房貸對(duì)貸款人的信用記錄和收入等有非常嚴(yán)格的要求。現(xiàn)在的可調(diào)息抵押貸款和次貸危機(jī)前的不可同日而語(yǔ)。諾沙夫特則給記者算了一筆賬，在優(yōu)質(zhì)的貸款市場(chǎng)，可調(diào)息抵押貸款總體的拖欠率從2005年第一季度的2.06%跳到2010年第二季度的13.75%。而固定利率貸款的拖欠率從2006年上半年的2%只上升到2010年第一季度的6.17%?？梢?jiàn)，提高貸款門檻并不是“定心丸”。
另外，戴能則表示，近期可調(diào)息抵押貸款的市場(chǎng)份額上升，一方面是該貸款目前的利率明顯低于固定利率貸款，另一個(gè)原因就是，金融機(jī)構(gòu)松口了。
“我們已經(jīng)從各類檢測(cè)(包括銀行的問(wèn)卷調(diào)查)中看到，信貸情況在緩慢并穩(wěn)定地松綁中。作為這其中的一部分，貸方不但愿意以更低的利率出借，而且擴(kuò)展了借款人的范圍。” 戴能說(shuō)。
不過(guò)，目前5/1可調(diào)息抵押貸款還遠(yuǎn)沒(méi)有恢復(fù)昔日的市場(chǎng)占有率。專家表示，其中一個(gè)原因是美聯(lián)儲(chǔ)量化寬松政策壓低了30年固定利率抵押貸款?，F(xiàn)在30年固定利率抵押貸款利率處在歷史低點(diǎn)，人們普遍預(yù)期未來(lái)利率更可能會(huì)上升。5/1可調(diào)息抵押貸款無(wú)法鎖定從第六年起的浮動(dòng)利率，所以如果有可能5年后不賣房繼續(xù)住下去的話，他們會(huì)發(fā)現(xiàn)利率很可能漲到6%，過(guò)不了多久，他們就會(huì)意識(shí)到，無(wú)論是接受繼續(xù)支付浮動(dòng)利率還是再貸款，都還不如當(dāng)初選擇30年固定利率。另一個(gè)原因是目前30年固定利率和5/1可調(diào)息抵押貸款最初5年的利率差只有0.6%，而在以前利率差曾有1.5%。
不過(guò)，房地美的研究報(bào)告預(yù)測(cè)，到今年年底，可調(diào)息抵押貸款的市場(chǎng)占有率可能升至10%。
